以“服务不到位”为由拒缴物业费？法院这样判｜读案明法

物业服务与每个家庭息息相关。业主认为物业服务不到位，能否拒交物业费？前期物业服务合同对业主是否有约束力？诉讼时效抗辩又该如何提出？本期“读案明法”通过一起物业服务合同纠纷案，为您解析相关法律问题。

案情简介

付某猛系攀枝花市某小区业主，房屋建筑面积90.79㎡。2017年9月，该小区开发商与某物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定物业费标准为每月1.6元/㎡，并明确了双方权利义务。合同签订后，物业公司按约提供了设备维护、绿化养护、卫生清洁等物业服务。

自2022年6月1日起，付某猛开始拖欠物业费。截至2025年6月30日，累计欠费5376.1元。物业公司催讨未果，遂诉至法院，要求付某猛支付欠付物业费及按每日1‰计算的违约金3267.65元。

一审法院审理后，判决付某猛支付物业费5376.1元，并将违约金酌情调整为200元。付某猛不服，提起上诉。

法院审理

本案争议焦点为：1.前期物业服务合同对付某猛是否具有约束力；2.付某猛是否应按照前期物业服务合同的约定交纳物业服务费及支付相应的违约金；3.物业公司主张的部分物业服务费是否已过诉讼时效。

一、前期物业服务合同对付某猛是否具有约束力？

依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》内容不违反法律强制性规定，合法有效。物业公司已实际提供了物业服务，付某猛作为该小区业主，在接收房屋后即应受该合同约束。付某猛以未亲自签约为由主张合同对其无效，缺乏法律依据。

二、付某猛是否应按照前期物业服务合同的约定交纳物业服务费及支付相应的违约金？

付某猛主张物业服务质量存在瑕疵，但其提交的照片、视频等证据仅能反映小区在特定时间点的局部情况，不足以证明物业公司存在持续、根本性的违约行为，亦不能证明其未履行主要合同义务。业主对物业服务的不满，应通过业主大会、业主委员会等途径依法主张权利，而非直接拒交全部物业费。故付某猛要求减免物业费的理由不能成立。一审法院判决付某猛向物业公司依约支付相应的物业服务费，并酌定支付违约金，并无不当。

三、物业公司主张的部分物业服务费是否已过诉讼时效？

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》明确，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，付某猛一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审亦未提交新的证据证明物业公司的请求权已超过诉讼时效，故对其该项主张不予支持。

攀枝花中院二审驳回上诉，维持原判。

法官说法

物业服务合同纠纷中，业主常以“未签合同”“服务不到位”为由拒交物业费。对此，法律有明确规则：

前期物业合同的约束力：开发商依法选聘的物业公司签订的前期物业服务合同，对所有业主具有法律约束力。业主收房入住即视为接受该合同，不能以自己不是签约方为由拒绝履行义务。

物业费交纳与服务质量的关系：业主认为物业服务存在瑕疵，可以依法请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但一般不构成拒交全部物业费的正当事由。如物业服务存在重大安全隐患或完全未履行基本义务，则需由业主承担充分、完整的举证责任。

温馨提示：业主与物业公司应相互理解、依法维权。业主按时交纳物业费是保障小区正常运转的基础；物业公司也应不断提升服务质量，畅通沟通渠道。如对物业服务有异议，建议通过业主委员会或诉讼方式理性解决，避免因长期拒交物业费引发不必要的违约金和诉讼成本。（图/文：攀枝花市中级人民法院）

编辑：曾浩洋