从“包干制”到“信托制” 郫都这个大型商住小区上央视与众不同

四川新闻网-首屏新闻记者 陈淋

近日，央视财经频道（CCTV-2）《经济半小时》栏目以《“阳光”照进小区样本》为题报道了成都党建引领信托制小区治理模式，位于红光街道护国社区的中航城作为“样本小区”之一受到央视关注。相较于其他小区，中航城是一个拥有2139户居民人数超过4000人的“大型”商住小区，2018年居民入住以来采用“包干制”物业模式，及至今年4月导入“信托制”。时间虽短，但“转型”的效果却出奇地好。“大楼盘”“商住型”“转模式”，这三个特点让中航城的出镜与众不同。

中航城小区2018年交房入住，业主们缴纳的物业管理费进入物业公司资金账户，物业公司再按照预算与申请划拨资金、物料等给小区使用。在居民看来，这种模式对物业公司最有利，优先保证了自己的利润，物价涨了就降低服务成本。对小区业主最不利，看似多年没涨物业管理费，但是服务质量却不断下降。2024年6月，小区因门禁失效、门卫责任心不强、监控不足、物业服务差等问题导致物居矛盾升级，经街道、社区协调，原物业进行了部分整改，矛盾得以暂时缓解，但业主拒缴物业费，形成恶性循环。

今年1月，原物业公司宣布将于4月12日撤场，小区面临保洁、安保、设施维护等服务全面断档的风险。3月，因首次业主大会未能形成有效决议，业委会组建失败。为确保物业服务平稳过渡、维护小区稳定，红光街道护国社区围绕党建引领小区治理，按照“公开透明、开放参与、信义为本”原则，牵头组建了中航城小区信义治理工作组，推进应急物业选聘。由信义治理小组草拟公开选聘物业方案并向全体业主征求意见，最终有7家物业企业符合条件并进行公开路演。各物业企业围绕服务方案、开放式预算、服务内容等核心内容，通过主题陈述与案例展示进行专业竞演。现场同步开启网络直播，并保留录播视频供业主回看。所有产权所属业主均可参与线上+线下投票渠道，保证每一位业主的投票权。经过业主公开投票表决，成都德商产投物业服务有限公司以得票第一名作为中选物业公司，4月12日下午5点正式上岗，中航城小区进入“信托制时代”。

党建引领信托制小区治理模式重构了财产权属关系，将物业费、停车费、广告费等小区收入设为属于全体业主的共有基金，物业公司按照约定比例提取酬金，剩余部分全部用于小区服务。这样就改变了过去物业费属于物业公司营收、公共收益等不明不白的传统模式。小区居民、自治组织一起参与开放式预算的编制，业主们决定要什么服务，要多少服务，按照需求做预算，量入为出。

为了增强居民监督合力，信托制物业在实行共有基金“双密码”账户管理基础上，通过“信义云”业主可以随时在线查看小区每一笔收支账目，以及所有财务凭证，大到分门别类的总账、小到保洁物资的采买等等，所有数据实时更新，全部账目明明白白。对居民提出的财务收支质疑，物业企业负有自我举证义务，不能自证清白的将承担相应责任，从而极大降低了居民监督成本，物业企业、业委会再没有“暗箱操作”的空间。

新物业带来的变化显而易见。“以前没有巡逻，现在小区内1小时一巡逻，小区外2小时一巡逻，安全感大大提升。之前小区门禁系统对老人、小孩不够友好，出现‘夹’人现象，听劝的德商物业更换了门禁系统。另外小区大门口秩序也显著改善，过去门口停满了电瓶车，多次发生事故，现在门口清爽了。还有枯死的绿植也进行了补栽，休憩板凳也全部焕新了……看得出来他们很用心。”居民郭女士说道。

值得一提的是，新老物业移交中的承接查验也是此次中航城小区物业“转型”中的一大亮点。新老物业在交接过程中，明确界定原物业服务期间，小区共用部位、共用设施设备、相关场地等存在的破损、遗失情况，确保业主的共有财产在交接过程中不被遗漏、损坏或侵占，并提前发现隐患或故障，保障基本服务的连续性。据悉，查验出的问题项目总计2643处，截至11月上旬原物业已进行修复。

中航城小区蹚出了一条应急物业导入“信托制”的道路，重构了“业主-物业”之间的信义关系，为同类小区化解物业撤管危机提供了“中航城方案”。新模式下物业缴费率明显提升，矛盾纠纷数量也大幅下降。这一实践不仅有效化解了当前物业服务断档风险，也为基层社会治理创新提供了有益借鉴。“未来，我们还将着力拓展信义治理体系，在现有基础上进一步创新探索，因地制宜落实信义治理，培育小区院落信义治理生态。”郫都区红光街道护国社区党总支书记陶雪娇表示。

图片来自郫都区红光街道办事处

编辑：刘亚宇