融通地产四川公司“三举措”破解老旧资产改造难题

在城市更新的浪潮中，如何让老旧建筑突破自身局限，重获市场价值与城市功能，是存量资产盘活的核心命题，融通地产四川公司探索出“排查鉴定前置、多方协调沟通、精益施工提效”三大举措，成功推动老旧建筑在商业价值与使用功能上双重焕新，为行业提供了可复制、可借鉴的实践经验。

排查鉴定前置，打通设计堵点

公司部分老旧资产一定程度存在基础设施老化问题，加之政府建筑规范更新、施工工艺迭代，改造需求愈发迫切。但老旧建筑往往因建成年代久远，装饰层变动过大，给改造带来多重挑战。例如，部分项目存在经营商户改造资料丢失、不完善，房屋结构基础做法、整体老化风化情况不明等情况，贸然施工易引发安全隐患。老旧建筑隐蔽部位（如管道、结构）需拆除装饰层后才能查清，易导致改造方案预判偏差，出现缺项、漏项或与实际不符等问题，进而可能引发费用超支、工期延误。

工作人员前期进场踏勘

针对这些难题，公司项目团队将隐患排查、检测、设计工作前置至改造方案制定阶段，并提出“排查-鉴定-设计-加固-施工”“五步走”策略。在项目首次踏勘时进行隐患排查，再委托有资质的单位结合设计需求开展现场实物测量、检测与鉴定，重新测绘建筑结构尺寸、管道线路布局，形成测绘成果报告及房屋结构安全、抗震鉴定报告，为设计提供精准依据。

前期准备过程虽延长了方案编制时间，但大幅提升了施工准确性，为各条线决策提供有效支撑，既解决了检测鉴定深度不足制约设计的问题，也减少了重复作业导致的工期延误。同时，在工程投资估算中计取基本预备费，应对政策性调整或额外增费，并适度预留工期，减少因突发状况导致的变更、超概或超期问题。

高效协调沟通，巧解沟通难题

改造过程中时有变更签证洽商的情况，若沟通不及时，易引发建设单位与施工单位因信息滞后难以达成一致的矛盾，办理手续流程停滞导致进度节点延后。变更签证审核确认不及时，不仅影响施工进度，更制约动态成本的实时控制。

工作人员现场组织多方协同会

针对这一痛点，公司推行变更签证跨部门专班专项审批机制，对权责清晰的无争议部分，加快结转至合同额，对情况复杂的有争议部分，及时核准事实并采取“先记录后洽谈”“过程搁置、结算申报”等灵活方式将争议后置处理，有效打通流程堵点，在提升审批效率、确保业务合法合规的同时，也实现了费用计取的依据明确、解释合理。

此外，改造项目多被成熟社区环绕，施工是否扰民是重要关切。项目团队始终将“安民不扰民”作为行动准则，多次集中入户走访，精准掌握居民诉求，构建动态管控机制：选用低噪音设备、采用环境友好型工艺，从源头减少干扰；在工地围挡加装隔音板、科学安排施工时段（避开居民休息时间），降低过程影响；安装先进扬尘喷淋系统，并定时洒水降尘，实时监测噪音与扬尘以确保达标。同时，建立24小时居民联络响应机制，及时解决居民反馈问题，系列举措赢得周边居民一致认可。

精益施工提效，雕琢精品工程

部分改造项目地处老城区，施工场地较为狭小，面对改造项目“螺蛳壳里做道场”的挑战，项目团队以“绣花功夫”严控质量、效率与细节，雕琢精品工程。

为克服场地限制，项目团队灵活采用小型机械与人工配合拆改，避免占用人行道及道路，在外立面及人行道施工时，主动对接地方街道办和住建交局等主管部门，规范搭设临时围挡，科学规划人员、机械与材料调度，并通过技术手段提升效率，如在挑板施工中创新采用早强剂等外加剂，缩短混凝土养护周期，显著减少对市民通行的影响。

温江融光里项目改造现场

有效的前置规划能够显著缩短工期，项目团队在开工前即组织总包、加固、监理等单位，依据施工方案倒排工期，清晰梳理各施工内容的界面交接，制定细化到每项任务的人员、机械、材料安排，确保施工流程顺畅无阻。例如在外立面施工前，提前组织铝板、玻璃幕墙生产及结构加固施工，实现工序无缝衔接。项目团队全程联合监理单位，严守材料进场验收与工序验收关，对质量不达标环节坚决返工，确保工程质量经得起检验。

从“设施老化”到“功能焕新”，从“改造难题”到“高效盘活”，四川公司始终坚持将科学管控贯穿老旧资产改造全过程，不仅注重资产价值的重新激活，更致力于将项目融入城市更新的发展蓝图，改造过程兼顾城市功能与环境优化，既要重新激活资产价值，在优化城市功能与环境的同时，全面提升资产运营能力。未来，公司将持续深化老旧建筑改造路径的探索，力求为行业持续输出可复制、可持续的资产保值增值实践方案。

（图/文：融通地产四川公司）

编辑：李雪艳